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현재 한국의 리츠 주식들이 강세를 보이며 올들어 코스피 3배가 넘는 수익률을 보이고 있습니다. 

 

리츠 (Reits)시장은 한국에서는 관심이 그리 높은편이 아니지만 미국주식에서는 상당히 활성화 되어 있습니다.

 

 

 

리츠 투자의 장점은 상당히 많습니다만 무엇보다도 부동산 실물투자의 가장 큰 약점인 유동화를 쉽게 할수 있다는 것 (쉽게 팔아서 현금화가 가능함)과 그리고 소액투자가 가능하다는 것입니다.

 

상장 리츠시장이 연이은 호재에 현재 고공 비행을 이어가고 있습니다. 지난해 주춤했지만 하반기 이후 본격적으로 순항할 것으로 예상됩니다.

 

■ 리츠, 올해 코스피 수익률 3배이상

 

13일 한국리츠협회에 따르면 13개 상장 리츠의 평균 주가지수는 지난 11일 장 마감 기준 지난 1월 대비 무려 32.68% 올라 10.35% 오른 코스피 평균을 크게 상회했습니다.

 

개별종목으로는 1) 에이리츠가 125.1% 상승한 것을 비롯해 2)모두투어리츠 71.6% 3)케이탑리츠 59.8% 4)ESR켄달스퀘어리츠 41.7% 5)코람코에너지리츠 27.2% 등의 상승 폭이 특히 컸습니다.

 

 

 

■ 리츠 상승원인

 

 

이같은 리츠 상승세의 원인으로는 박스권에 갇힌 주식시장이 가장 먼저 꼽힙니다. 지난해 초 코로나19 팬데믹 이후 급락 헀던 주식시장은 통화·금융당국의 적극적 조치 등에 힘입어 주식가격이 크게 오른 상태입니다. 주가가 치솟으면서 성장주가 주목받아 리츠로 대표되는 배당주들의 주가는 회복이 상대적으로 더뎠던것이 사실입니다.

 

그러나 올해 초 이후 주식시장이 횡보세를 이어가자 성장주 대신 배당주 투자심리가 살아나면서 리츠에도 우호적인 주식시장 환경이 조성됐습니다.

 

라진성 KTB증권 연구원은 “저금리에 기댄 인플레이션 상승으로 주식시장의 기대 수익률이 낮아지자, 리츠의 높은 배당률이 인플레이션 헷지(Inflation hedge)의 수단으로 주목받게 된 측면이 있다”고 했습니다.

 

미국 연방준비제도가 본격적인 테이퍼링(Tapering·자산매입규모 축소)을 고려하고 있다는 소식도 리츠에겐 나쁘지 않습니다. 김상진 한국리츠협회 연구원은 “리츠의 최대 강점은 안정성”이라며 “지난해 코로나19로 어려운 상황 속에서도 배당을 끊지 않고 이어가 시장에 ‘안정적 자산’이라는 인식을 주는 데 성공했다. 시장의 변동성이 클수록 리츠는 오히려 빛을 발할 것”이라고 말했습니다.

 

 

이 밖에 본격적으로 코로나19 백신 접종이 시작된 것도 리츠의 상승 동력입니다. 지난해 리츠의 부진에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 리츠의 주요 자산인 오피스와 상가 경기가 극도로 침체됐다는 우려가 작용했습니다.

 

라진성 연구원은 “리츠의 기초자산인 오피스·상가 등은 대부분 임차인이 대형 법인이라 코로나19 국면에서 큰 문제가 없었음에도 코로나19의 영향을 받았을 것이란 오해가 있었다”면서 “하지만 코로나19 백신 접종이 시작되고 부동산 경기 개선 기대감이 나타나면서 우려 심리가 기대 심리로 바뀌었다”고 말했습니다.

 

정부가 지난달부터 전 금융권의 비(非)주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 70%로 제한하는 규제를 시행한 것 역시 중·장기적인 호재로 꼽힙니다.

 

조현택 상가정보연구소 연구원은 “지난달부터 상가·토지·오피스텔 등 비주담대에도 LTV 규제가 일괄 적용되면서 개인의 비주택 직접투자는 더욱 어려워졌다”며 “개인들이 오피스, 상가 등에 소액으로 투자할 수 있는 방법은 리츠밖에 없어 리츠 시장이 더 커질 수 있다”고 말했습니다.

 

 

■ 공모예정 리츠들, SK리츠 디앤디플랫폼리츠 NH올원리츠

 

 

리츠 시장은 호재들 속에서 몸집을 급격히 불려 나가고 있습니다. 하반기 상장을 준비하고 있는 공모 리츠만 5개에 이릅니다

 

SK그룹 차원에서 자체 보유한 오피스·주유소 등으로 본격적으로 리츠 시장에 나서는 ‘SK리츠’를 비롯해 1)디앤디플랫폼리츠 2)NH올원리츠 3)마스턴프리미어제 1호 리츠 4)신한서부티엔디 등입니다.

 

이들은 특히 쿠팡 물류센터를 주요 자산으로 한 ESR켄달스퀘어 리츠가 성공한 이후 물류센터 편입에 큰 관심을 보이고 있습니다.

 

상장되지 않는 사모 리츠까지 포함하면 움직임은 더 활발합니다. 지난 5월 말 기준 리츠 인가 수는 298개로 지난해 말 282개에서 불과 5개월 만에 16개가 늘어났습니다.

 

지난해 국토교통부의 인가를 받은 AMC(리츠 자산관리주식회사)는 6개였는데 올해는 5월까지 7개가 인가를 받았고, 인가가 진행 중인 AMC도 11곳에 달합니다. 김상진 연구위원은 “리츠를 만들 수 있는 AMC가 늘어난다는 것은 리츠 시장도 더 커질 것이란 신호”라고 말했습니다.

 

 

 

■ 리츠 투자시 주의점, 포트폴리오 접근 유리 (분산투자) 

리츠 투자 시 주의점도 있습니다. 리츠 역시 주식시장의 흐름에서 자유로울 수는 없다. 배당주의 성격상 주식시장이 상승장일 때는 리츠에게 불리하고, 박스권이거나 하락장일 때 리츠에게 유리합니다.

리츠에만 투자하기보다는 포트폴리오의 측면에서 접근하는 것이 합리적입니다.

 

전문가들은 리츠가 가진 기초자산과 리츠의 스폰서 그리고 리츠의 구조를 따지고 투자해야 한다고 권고합니다.

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